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大連　アセットマネジメント（Asset Management）

大連　あせっとまねじめんと

委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全を行なうことをいう。その際に重要なのは、投資目的に沿ってリスクとリターンをコントロールすることであり、資産価値を評価するほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫することが要求される。また、その業務は多岐にわたり、例えば不動産を組み込んだアセットマネジメントにおいては、投資不動産の選定や売買だけでなく、不動産の収益性を左右する賃料の設定、テナントの選定などの業務にも関与する。
受託の方法として、大きく信託による方法と受委託の契約による方法とがあるが、その業務は、前者は主として信託業法によって、後者は主として金融商品取引法や宅地建物取引業法などによって規制されている。
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売却代金の日本送金
　日本では、中国に投資しても最終的に外貨に交換して日本に送金できないという間違ったうわさが流れているように思います。一面ではこのようなケースも考えられますので全く間違いとは言えませんが、実際にこれが本当であれば、なぜ今海外から中国に投資する人が増えているのでしょうか？
この問題は、かなりややこしい中国の外貨管理規制の問題と絡んでいます。つまり中国政府としては、外貨保有高を維持する目的で、人民元を自由に海外に持ち出せないようするために、外貨交換に対しさまざまな規制を引いています。
ここで中国の外貨管理について簡単に説明しましょう。外国との取引は大きく、経常取引と資本取引に分類されます。不動産の購入は、中国から見ると会社の設立のための資本金送金と同じく、資本取引に分類されます。資本取引の大原則として、外国から持ち込んだ外貨はこれを人民元に転換して運用し、その後元本回収のために海外に送金することは可能です。但し、国内調達した人民元を不動産の購入に当てた場合、資本の出所が外国ではないことからこの人民元調達部分に相当する元本及びキャピタルゲインを国外に送金することはできません。外貨での借り入れであれば国外での銀行借り入れは無論ですが、中国に支店のある外国銀行からの借り入れも国外調達資金としてカウントされます。頭金 40 ％を自己資金で、ローン 60% を外貨借り入れでという組み合わせであれば、 100% 国外からの調達資金となり、購入元本及びキャピタルゲインを国外に 送金 することが可能になります。
もうひとつの原則としては、法人及び個人間の国内取引は人民元が原則というものです。
ここでは不動産を中国国内の個人（または法人）に人民元で売却する場合と､国外の個人（または法人。中国国内の個人、法人で海外に決済外貨口座を持つものを含む。）に外貨で売却する場合の代表的な２つのパターン（下記　ａ、b）についてその手続を説明しましょう。
ａ）不動産を中国国内の個人（または法人）に人民元で売却する場合 人民元での売却代金はまず売主が国内に開設した人民元口座に振り込まれます。人民元で受けた売却代金は、以下の必要資料を揃えた後に外貨に交換し、送金することができます。
① 不動産譲渡契約書（売買価格の人民元表記が必要）
② 土地資産管理局の発行する所有権移転証書
③ 売主が発行する請求書及び販売統一領収証
④ 外貨管理局の発行する海外送金に対する承認証書
⑤税務局の発行する免税証明（或いは完納証 ( 営業税及び所得税 ）
③の販売統一領収証とは、税務局の発行する公的な領収証で、外国籍個人が不動産を転売する際には、管轄の税務局に依頼して発行してもらいます。
④の外貨管理局の承認に際しては、上述の資金調達源泉が 100% 国外であるかどうかがポイントになります。人民元ローンを事後的に外貨ローンに借り替える場合はその紐付け関係がはっきりしているかどうか（不動産購入のためのローンと言えるか）を説明できるように、金額の一致、借入れ目的の記載等の点に注意します。
⑤の免税証明は、管轄の税務局に発行を依頼します。また売却収入に営業税、譲渡益に所得税の納税が必要な上海以外の地域では税務局から発行される納税領収証（完納証）を提出します。 これは売却代金を海外に送金する際の手続ですので、受け取った人民元を別の不動産に再投資するなど、中国内で保有・再活用する分には外貨管理局の規制を受けることはありません。
ｂ） 不動産を国外の個人（または法人）に外貨で売却する場合
不動産を日本人或いは香港人、台湾人或いは国外に決済口座を持つ中国人に販売する場合には代金が国外で決済されるのが通常です。売却対象として海外口座を有する個人・法人をターゲットとするのであれば中国の外貨管理規制をそれほど意識する必要はないでしょう。一方で将来の売却対象を広く取っておきたいのであれば a) のとおり、資金調達スキームを購入時に十分検討しておく必要があります。